現預金を不動産に換えると，土地や建物の評価減のため，相続税対策を行うことができます。

ただ，税務署が租税負担の実質的な公平を著しく害することが明らかな「特別の事情」がある場合には，評価減が否定されることもあり得ます。

そのような裁判例が，東京地方裁判所で令和元年８月２７日にでたため，相続関係の弁護士が注目しています。

この裁判例では，被相続人は９０歳，９１歳のときに銀行から借り入れをして各不動産を購入しました。

借入金と各不動産の購入がなければ，相続税が６億円超かかるところでしたが，各不動産の評価額と比較すると借入金の方が多かったため，相続税がかからないことになりました。

よくある相続税対策のために不動産を購入した例にも思えますが，裁判所は，各不動産の購入と借入に相当する行為を行わなかった他の納税者との間で，かえって租税負担の実質的な公平を著しく害するとして，納税者の主張とは異なる評価額を認定しました。

具体的には，被相続人がＡ不動産を約８億円で購入→約２億円で評価，Ｂ不動産を約５億５０００万円で購入→約１億円で評価していたところ，裁判所はＡ不動産を約７億５０００万円，Ｂ不動産を約５億円で評価するのが適切，と判断しました。

この件では，納税者は，評価通達通りの評価方法で評価額を計算していたにもかかわらず，税務署から否認され，裁判でも負けています。

裁判では，購入時期や購入当時の被相続人の年齢などの様々な考慮要素から相続税を節税するために，あえて借入や不動産の購入を行ったという経緯も考慮して納税者の主張する評価減を一部認めませんでした。

不動産を用いて相続税対策を行いたい，というのは納税者の心理としては極当たり前のことですが，方法には注意が必要です。